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Resolución contrato de arrendamiento por transcurso del plazo mínimo de duración
¿Puedo rescindir un contrato de arrendamiento.? Una vez transcurrido un año de la celebración del contrato lo prorrogamos porque la dueña estuvo de acuerdo y yo también pero ahora he encontrado un piso mucho más barato. ¿Puedo irme?
El contrato de arrendamiento de viviendas se regula por la ley de arrendamientos urbanos de 1994 que en su artículo 9 dispone que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Por lo tanto, si quiere resolver el contrato de arrendamiento tiene que notificarlo fehacientemente a la dueña y la forma más efectiva de hacerlo es por medio de burofax certificado con acuse de recibo, pues tendrá constancia de que la dueña ha sido notificada de su voluntad de rescindir el contrato de arrendamiento.
Penalización económica por incumplimiento
Tengo un problema con canal plus. Tenía un contrato con ellos que dí de baja en el año 2007 y ahora me llega una carta reclamándome 500 euros por no devolver el aparato que me dieron ellos. El problema es que no sé donde está el aparato de canal plus. ¿Qué puede pasarme si no pago los 500 euros que me reclaman?
Tiene que comprobar el contenido del contrato que tenía firmado con la compañía de canal plus, suele contenerse en la letra pequeña de este tipo de contratos una compensación económica por no devolver el aparato que le entregaron en su momento.
Resolución de contrato de servicios por incumplimiento
He contratado un servicio y el bien objeto del contrato todavía no me lo han instalado. Han pasado más de 7 días que es el periodo de prueba que establece el contrato y quiero informar a la empresa que ya no lo quiero y el motivo es porque no lo tengo. Me podrías indicar cómo redactar el escrito? Muchas gracias. Un saludo.
Si usted ha contratado un servicio y la empresa prestadora de ese servicio no ha cumplido con lo pactado en dicho contrato puede usted rescindir el contrato exigiendo además los daños y perjuicios que se hayan causado por su incumplimiento. Para ello solamente tendría que enviar un burofax con acuse de recibo a la empresa manifestando que usted resuelve el contrato por no haber cumplido con lo pactado.
Resolución de contrato de arrendamiento por actividades prohibidas
Un vecino ha alquilado su casa a una familia problemática, que muy probablemente lleva a cabo actividades ilícitas en ella. Todos los vecinos estamos como locos, el arrendador se arrepiente del alquiler, y la guardia civil está avisada. ¿Habría alguna forma de terminar con el contrato? Podría alegar el dueño que necesita la vivienda para uso propio o de sus familiares, o no sé. Me podríais ayudar, estamos desesperados.
Hola buenos días. El arrendador podrá extinguir el contrato de arrendamiento justificando la necesidad de la vivienda para si o su familia, pero eso solamente ocurrirá una vez transcurrido un año de vigencia del contrato de arrendamiento, conforme a lo previsto en la ley de arrendamientos urbanos. Pero también cabe la posibilidad de pedir la extinción del contrato en base al artículo 27 siempre que se justifique que en la vivienda se realizan actividades molestas, nocivas o peligrosas.
Artículo 9. Plazo mínimo.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.
Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.
Reclamación de inmueble inscrito a nombre de una persona no propietaria
Disponemos de un inmueble adquirido hace bastantes años y del cual tenemos un contrato de compraventa, en su momento no se inscribió en el registro de la propiedad y en el catastro aparece a nombre del anterior dueño. Actualmente un nuevo propietario ha adquirido un inmueble contiguo y ha registrado a su nombre nuestra propiedad, al pertenecer ambos inmuebles al mismo dueño en origen. ¿Es esto legal, qué podemos hacer?
Ustedes tienen que acreditar que son los propietarios de dicho inmueble pues el hecho de que en el catastro aparezca a nombre de otro titular no significa que sea de su propiedad porque la inscripción en el catastro es meramente informativa, no tiene el mismo valor que la inscripción en el registro de la propiedad. MI consejo es que cuanto antes se pongan en contacto con el nuevo dueño y le expliquen que ustedes son propietarios de dicha vivienda y tienen un titulo de propiedad sobre la misma y que él ha inscrito a su favor algo que no es suyo, pero tienen que hacerlo de forma inmediata y si el dueño no cede tendrán que interponer una demanda judicial haciendo valer su contrato de compraventa que es un título válido y eficaz.
Adquisición de la propiedad de vivienda por su uso durante tiempo prolongado
Quisiera saber si pagar los recibos de bienes inmuebles durante unos años la vivienda puede ser tuya, muchas gracias
El hecho de pagar los recibos no sirve por sí solo para adquirir la propiedad de las viviendas, pero es una prueba más de la posesión efectiva de dicha vivienda por su parte, y puede adquirir la propiedad de la vivienda mediante usucapión, siempre que haya poseído de forma pública, pacífica e ininterrumpida dicha vivienda. Uno de los modos de adquirir la propiedad en nuestro derecho es la usucapión, y si usted cumple los requisitos de posesión de buena fé, y sobre todo de tiempo sin interrupción, puede adquirir la propiedad por usucapión, o también conocida como prescripción adquisitiva, en la forma establecida en el código civil.
Artículo 609
La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.